騰訊85億買(mǎi)島，再造一個(gè)新鵝廠，樓面價(jià)僅4200元
在國(guó)內(nèi)各大互聯(lián)網(wǎng)公司中，騰訊旗下的土地面積、房產(chǎn)價(jià)值均遙遙領(lǐng)先。
11月29日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心。
一場(chǎng)或?qū)⒏淖兂鞘忻\(yùn)的土地交易正在這里有序推進(jìn)，無(wú)數(shù)人都在關(guān)注A002-0076號(hào)地將花落誰(shuí)家。
下午3點(diǎn)，騰訊科技（深圳）有限公司不負(fù)眾望，以85.2億元底價(jià)競(jìng)得位于寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道大鏟灣A002-0076號(hào)風(fēng)水寶地。
這一濱海頂級(jí)地塊，其形狀像極了紐約曼哈頓，根據(jù)200萬(wàn)平方米的建筑面積計(jì)算，騰訊購(gòu)地的綜合樓面單價(jià)4260.0元/㎡。
值得一提的是，大鏟灣正是位于近年來(lái)大放異彩的深圳前海片區(qū)，其意義不言而喻。
根據(jù)騰訊方面計(jì)劃顯示，這塊土地將被打造成為包括會(huì)議中心、酒店、科技展覽館、數(shù)據(jù)及智慧控制中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、體育活動(dòng)中心、社區(qū)健康服務(wù)中心、公交首末站等在內(nèi)“城中城”。隨著交易塵埃落定，騰訊距離夢(mèng)想中的“未來(lái)科技城”又進(jìn)一步。
根據(jù)河豚文旅的統(tǒng)計(jì)，騰訊在深圳、北京、上海、天津、重慶、成都、武漢等七大城市均持有地產(chǎn)，房產(chǎn)總價(jià)值近500億。
在國(guó)內(nèi)各大互聯(lián)網(wǎng)公司中，騰訊旗下的土地面積、房產(chǎn)價(jià)值均遙遙領(lǐng)先。
一錘定音，騰訊落戶(hù)“珠三角曼哈頓”
2019年10月31日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布重磅公告，其將深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道大鏟灣和新安街道兩宗風(fēng)水寶地?cái)[上貨架，出讓日期為11月29日。
根據(jù)公告信息顯示，位于大鏟灣的A002-0076宗地，占地約80.9萬(wàn)平方米，建筑面積200萬(wàn)平方米，掛牌起始價(jià)85.2億元，保證金17.04億元，土地使用年限30年。
土地用途為工業(yè)用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）+公共管理與服務(wù)設(shè)施用地+交通設(shè)施用地，準(zhǔn)入行業(yè)類(lèi)別為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)-數(shù)字經(jīng)濟(jì)（A03互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)）。
事實(shí)上，行業(yè)內(nèi)將這塊土地稱(chēng)為風(fēng)水寶地毫不為過(guò)。
大鏟灣地處前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，也就是在近年來(lái)大放異彩的前海片區(qū)。
這一片區(qū)被譽(yù)為珠三角的“曼哈頓”，對(duì)于深圳乃至大灣區(qū)的整體發(fā)展重要性不言而喻。
在片區(qū)整體規(guī)劃中，前海片區(qū)側(cè)重區(qū)域合作，重點(diǎn)發(fā)展高端服務(wù)業(yè)、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，打造區(qū)域中心，并作為深化深港合作以及推進(jìn)國(guó)際合作的核心功能區(qū)。
目前，世界公認(rèn)的紐約、倫敦、東京三大“全球城市”（GlobalCities）均依托灣區(qū)而建。
正因如此，對(duì)于入駐這一片區(qū)的企業(yè)來(lái)說(shuō)也可以享受諸多利好及“特區(qū)政策”。
例如：金融服務(wù)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)；人才政策優(yōu)勢(shì)；財(cái)稅優(yōu)勢(shì)甚至是電信優(yōu)勢(shì)政策等等。
11月29日下午3點(diǎn)， 騰訊科技（深圳）有限公司一錘定音將A002-0076號(hào)地塊收入囊中，成交為85.2億元。
那么也就是說(shuō)，騰訊方面用底價(jià)入駐了有著“珠三角曼哈頓”之稱(chēng)的前海片區(qū)。
事實(shí)上，早在2016年，深圳市政協(xié)召開(kāi)六屆十七次主席會(huì)議上就有消息透露，深圳將在大鏟灣劃給騰訊一座“科技島”。
而在交易達(dá)成之前，也有深圳本地媒體報(bào)道稱(chēng)，這塊地是國(guó)家為騰訊定制，將用以深圳未來(lái)科技城建設(shè)。
相關(guān)信息顯示，首期開(kāi)發(fā)地塊中包括會(huì)議中心、酒店、科技展覽館、數(shù)據(jù)及智慧控制中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套宿舍、體育活動(dòng)中心、社區(qū)健康服務(wù)中心、公交首末站等。
目前騰訊正通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)+未來(lái)科技城”的方案進(jìn)行國(guó)際征集，邀請(qǐng)了10家設(shè)計(jì)單位其中包括4個(gè)普利茲克獎(jiǎng)得主。
互聯(lián)網(wǎng)公司買(mǎi)地為哪般？
當(dāng)下，騰訊以85億元買(mǎi)入大宗土地的操作并不讓人感到意外，加之此前騰訊總部大廈、濱海大廈以及正在建設(shè)的前海大廈，目前騰訊已經(jīng)深圳市擁有四塊大宗土地。
而在全國(guó)范圍內(nèi)，騰訊在深圳北京、上海、天津、重慶、成都、武漢等七大城市均持有地產(chǎn)，房產(chǎn)總價(jià)值近560億港幣（地產(chǎn)估價(jià)＝周邊寫(xiě)字樓市價(jià)均價(jià)×總建筑面積）。
截至2019年第三季度，騰訊持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為1456.07億港幣，總市值3.0567萬(wàn)億港幣。不難看出，騰訊是個(gè)現(xiàn)金流充沛且土地儲(chǔ)備足的公司。
事實(shí)上，騰訊的現(xiàn)狀正是對(duì)當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)戰(zhàn)略布局的直觀反饋。
對(duì)于國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭來(lái)說(shuō)，攻城掠寨，圈地建樓早已是家常便飯，表面上為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)但事實(shí)上早已規(guī)模不小的隱形地產(chǎn)公司。
阿里巴巴方面，阿里巴巴目前在4個(gè)城市持有地產(chǎn)，用途各不相同。
其總部大樓位于杭州濱江區(qū)，總建筑面積136000㎡，目前該地產(chǎn)估價(jià)約為27億元左右。被譽(yù)為阿里巴巴聚寶盆的支付寶總部大樓位于杭州西湖黃龍廣場(chǎng)，總建筑面積85000㎡， 估價(jià)約為17-25.5億元左右。
阿里巴巴集團(tuán)國(guó)際運(yùn)營(yíng)總部和商業(yè)云計(jì)算研發(fā)中心項(xiàng)目位于深圳后?？偛炕?，總建筑面積約80000㎡，估價(jià)約為96-136億元。
阿里巴巴北京總部位于北京望京綠地中心3號(hào)樓，總建筑面積約為55000㎡，估價(jià)約為22-27.5億元。
除此之外，阿里巴巴還在南京建鄴設(shè)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、成都、廣州等地設(shè)有區(qū)域運(yùn)營(yíng)中心但具體面積不詳。
以目前可查詢(xún)信息顯示，阿里巴巴房產(chǎn)總價(jià)超過(guò)200億元。
百度方面，百度大廈位于北京上地科技園區(qū)，總建筑面積為91500㎡，目前該地產(chǎn)估價(jià)約為27-36億元左右；百度科技園建筑面積達(dá)20000㎡，估價(jià)約為10億元；百度深圳研發(fā)中心及國(guó)際總部位于深圳市南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，建筑面積超過(guò)220000㎡，估價(jià)約為88-132億元左右。
除此之外，百度上海研發(fā)中心以及位于李彥宏老家陽(yáng)泉的云計(jì)算中心具體建筑面積不詳。
以上述房產(chǎn)信息計(jì)算，總價(jià)值約200億元，截至2019年第三季度，百度總市值為406.93億美元，持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為298.3億美元。
再看京東，京東同樣在全國(guó)多個(gè)城市都購(gòu)置了地產(chǎn)。
京東商城總部大樓項(xiàng)目位于北京市亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，總占地4.5公頃，總建筑面積284000㎡，目前該地產(chǎn)估價(jià)約為56億元左右。
此外，京東還分別在上海、武漢、廣州、成都、宿遷、沈陽(yáng)設(shè)立了京東商城華東大區(qū)總部、京東商城華中區(qū)域總部、京東研究院物聯(lián)網(wǎng)基地等等，上述房產(chǎn)總價(jià)值超百億元。
截至2019年第三季度，京東持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為347.6億美元。目前總市值為471.49億美元。
為何互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為何會(huì)頻頻涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域？
事實(shí)上，這其中的邏輯并不難以理解，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)巨頭來(lái)說(shuō)，買(mǎi)地的初衷必定是解決企業(yè)用地需求問(wèn)題。
其中，最為直接的就是辦公需求，例如前不久京東購(gòu)入翠宮飯店，此前騰訊購(gòu)入濱海大廈、前海大廈地塊等等。
其次，就是為總部擴(kuò)建、設(shè)置研發(fā)中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、物流中心等功能性用地。
但同樣不可忽視的是，部分土地交易是企業(yè)有意進(jìn)行土地儲(chǔ)備為未來(lái)企業(yè)擴(kuò)張做好準(zhǔn)備，有購(gòu)入大宗土地可以享受到超低價(jià)格以及政策便利。
所以，在現(xiàn)金流充沛的情況下進(jìn)行合理的土地儲(chǔ)備對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)不失為明智之選。
換句話說(shuō)，假設(shè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善陷入債務(wù)危機(jī)，還可通過(guò)“賣(mài)地”回血方式以自救。
辦公缺口達(dá)130萬(wàn)平方米，科技城加速落地
將前海大鏟灣土地收入囊中，這也意味著鵝廠已在深圳擁有四大園區(qū)。
那么，為何在擁有總部大廈、濱海大廈的背景之下，騰訊仍要大手筆購(gòu)入大鏟灣土地？
隨著交易的落成，行業(yè)內(nèi)引發(fā)了熱議。
通過(guò)此前媒體報(bào)道及公開(kāi)信息顯示，騰訊在深圳市共有約38000名員工，辦公面積約70萬(wàn)平方米，其中自有物業(yè)面積33萬(wàn)平方米，租賃面積37萬(wàn)平方米。
根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展，員工人數(shù)按每年增長(zhǎng)13%預(yù)測(cè)，未來(lái)7年人數(shù)將達(dá)到約89000人，按人均20平方米測(cè)算，辦公面積總需求為178萬(wàn)平方米，減去自有物業(yè)騰訊大廈、濱海大廈計(jì)33萬(wàn)平方米以及目前在建前海大廈15萬(wàn)平方米。
那么也就是說(shuō)，在未來(lái)騰訊的辦公缺口將高達(dá)130萬(wàn)平方米。
在這種情況之下，騰訊以85億超低價(jià)購(gòu)入大鏟灣地塊便可一次性解決這一棘手難題，或許這是騰訊購(gòu)入這塊土地的初衷。
事實(shí)上，此前騰訊接連拿下濱海大廈及前海大廈皆是為了解決辦公問(wèn)題。
當(dāng)然，從騰訊的整體規(guī)劃來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)這塊土地也是為了進(jìn)一步加速騰訊夢(mèng)想中的“科技城”落地。
有消息顯示，這塊工業(yè)用地將建設(shè)成為“六基地一平臺(tái)”的“互聯(lián)網(wǎng)+未來(lái)科技城”，建筑體量是騰訊總部濱海大廈的5.7倍。
其中，效果廣告研發(fā)推廣基地項(xiàng)目25萬(wàn)㎡；互聯(lián)網(wǎng)云全球研發(fā)基地項(xiàng)目25萬(wàn)㎡；國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療基地項(xiàng)目24萬(wàn)㎡；互聯(lián)網(wǎng)+教育創(chuàng)新實(shí)踐基地項(xiàng)目24萬(wàn)㎡；互聯(lián)網(wǎng)體育產(chǎn)業(yè)互動(dòng)基地項(xiàng)目22萬(wàn)㎡；互聯(lián)網(wǎng)+雙創(chuàng)基地項(xiàng)目10萬(wàn)㎡；前沿科技領(lǐng)域研究中心項(xiàng)目20萬(wàn)㎡；其它配套設(shè)施建筑面積50萬(wàn)㎡。全部建成運(yùn)營(yíng)后預(yù)計(jì)將可容納7.5萬(wàn)名辦公人員。除此之外，島上還將建一所九年一貫制的中小學(xué)及高中。
那么這樣來(lái)看，騰訊當(dāng)下以超低價(jià)格購(gòu)入了超值寶地，既加速了科技城的落地，又解決了辦公缺口難題，未來(lái)會(huì)對(duì)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生怎樣的聯(lián)動(dòng)，這值得我們關(guān)注。
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