2020年度龍頭戲猜想：萬(wàn)科恒大座次之爭(zhēng)最具看點(diǎn)
未來(lái)的年度之戰(zhàn)，如果萬(wàn)科與恒大的座次發(fā)生變化，這場(chǎng)從三年前就開(kāi)始的排位賽之爭(zhēng)必定會(huì)成為一場(chǎng)“圍觀大戲”，載入史冊(cè)。
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞
2020年開(kāi)年，各大上市房企陸續(xù)發(fā)布2019年度成績(jī)單。碧萬(wàn)恒融當(dāng)仁不讓繼續(xù)蟬聯(lián)前四強(qiáng)。根據(jù)克而瑞百?gòu)?qiáng)房企銷售排行榜，四家龍頭房企銷售規(guī)模均突破5500億元；合計(jì)銷售額2.57萬(wàn)億元，以2019年度全國(guó)商品房銷售額16萬(wàn)億計(jì)算，碧萬(wàn)恒融市場(chǎng)占有率達(dá)16.06%，近乎全國(guó)市場(chǎng)1/5的規(guī)模。
盡管碧萬(wàn)恒融銷售額均上演了“超越自我”的故事，但整體增速相較于2018年同期大幅放緩。其中，碧桂園、萬(wàn)科增速為個(gè)位數(shù)，而2018年兩家增速均超30%；盡管融創(chuàng)在四家房企中增速最高，達(dá)20%，不過(guò)相較于2018年27.3%的增速，仍處于放緩狀態(tài)；相較之下，恒大增速最穩(wěn)定，維持在10%的水平。
在此背景下，四大房企在銷售額、銷售增速、銷售均價(jià)以及拿地節(jié)奏等方面，有著明顯不同，有的差距在縮小，有的差距在拉大。
萬(wàn)科VS恒大: 銷售額縮小至232億元
四強(qiáng)之中橫向比較，只有榜首碧桂園銷售額與其后一位企業(yè)之間的銷售額在逐漸拉開(kāi)差距：2018年，碧桂園和萬(wàn)科銷售額相差1217.4億元，2019年這一差值為1404億元。而第二名萬(wàn)科和第三名恒大之間的銷售差額由2018年556.1億元縮小至2019年232.3億元；第三名恒大和第四名融創(chuàng)的銷售差距則從2018年的905.1億元縮小至523.7億元。
由此來(lái)看，碧桂園榜首寶座做得穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，相較之下，后三位的銷售額相互之間咬得很緊，需要更強(qiáng)烈的憂患意識(shí)才能保住座次。尤其對(duì)于2019年銷售增速明顯放緩且增速墊底的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，可能危機(jī)感更重，畢竟與第三名的恒大銷售額僅差200多億元，被趕超的概率相對(duì)較大，而在2019年內(nèi)也出現(xiàn)過(guò)恒大名次超過(guò)萬(wàn)科的情況。特別是恒大在九月、十月通過(guò)降價(jià)促銷，去化效果明顯，10月份創(chuàng)下單月903億元業(yè)績(jī)。不僅超額完成全年6000億元的年度目標(biāo)，權(quán)益銷售規(guī)模還穩(wěn)居行業(yè)榜首。
或許，萬(wàn)科的“攻勢(shì)”已經(jīng)開(kāi)始。就在2019年底，萬(wàn)科被曝在內(nèi)部發(fā)布大規(guī)模人事任免通知，涉及14個(gè)城市總，覆蓋北方區(qū)域、南方區(qū)域和上海區(qū)域，任期從2020年1月1日生效。
針對(duì)這次大規(guī)模人事變動(dòng)，萬(wàn)科對(duì)外回復(fù)：這是內(nèi)部大江大河計(jì)劃的持續(xù)實(shí)施，旨在促進(jìn)組織活力。“大江大河”是萬(wàn)科2019年2月啟動(dòng)的針對(duì)人才培養(yǎng)和引入的一項(xiàng)制度建設(shè)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮曾強(qiáng)調(diào)，“大江大海”是組織重建和事人匹配的一個(gè)過(guò)程。2019年，萬(wàn)科提出了穩(wěn)固基本盤(pán)，制度建設(shè)也好、戰(zhàn)略制定也罷，終究要服務(wù)于企業(yè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。
可以想象一下，未來(lái)的年度之戰(zhàn)，如果萬(wàn)科與恒大的座次發(fā)生變化，這場(chǎng)從三年前就開(kāi)始的排位賽之爭(zhēng)必定會(huì)成為一場(chǎng)“圍觀大戲”，載入史冊(cè)。
龍頭房企拿地策略比拼
數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱近日分享了一組數(shù)據(jù)：2019年土地成交規(guī)?；氐绞甑臀?。溢價(jià)率創(chuàng)新低（從2018年5月的29%降至2019年12月的7%）、流拍率創(chuàng)新高（2019年12月為14%）。從2019年全國(guó)土地成交價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，地價(jià)巋然不動(dòng)，波動(dòng)較為平緩。
而根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在“地價(jià)底線未降、預(yù)期下行”的大背景下，2019年房企投資延續(xù)了2018年以來(lái)的謹(jǐn)慎趨勢(shì)，全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企拿地銷售比降至0.34，與2018年同期相比下滑0.04，與2017年高峰也相距甚遠(yuǎn)。
2019年度，龍頭房企的拿地力度也在減弱。不過(guò)，盡管如此，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變，仍有42%的新增貨值被TOP10占據(jù)。此外，2019年，行業(yè)收并購(gòu)活躍，且被并購(gòu)企業(yè)并不僅限于小企業(yè)，還包括一定規(guī)模的企業(yè)。
具體表現(xiàn)方面，對(duì)于四大龍頭房企而言，除了碧桂園外，其余三家企業(yè)新增貨值名次與其銷售名次大不相同。碧桂園、融創(chuàng)、萬(wàn)科新增貨值均超過(guò)5000億元，分列前三名，而恒大以2383.1億元的新增貨值排在第11名。
其中，依靠三四線城市規(guī)?？焖贁U(kuò)張的碧桂園，在2019年逐步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，增加在二線城市的布局。根據(jù)億翰智庫(kù)監(jiān)測(cè)，碧桂園12月份分別在嘉興、鄭州、蘇州獲取3宗土地，增加二線城市土地投資意圖明顯。根據(jù)全年新增土地分布情況，超過(guò)30%位于一二線和強(qiáng)三線城市，疊加三四線城市存在內(nèi)生性增長(zhǎng)、體系性修復(fù)的特點(diǎn)，碧桂園做出兩手準(zhǔn)備，深耕三四線的同時(shí)，不斷加大一二線城市布局。
而融創(chuàng)則采取招拍掛、合作拿地以及收并購(gòu)等多種方式擴(kuò)充土地。繼11月融創(chuàng)收購(gòu)云南城投兩家子公司51%的權(quán)益后，融創(chuàng)在12月仍保持著較大的投資力度。僅在12月下旬，融創(chuàng)就利用招拍掛和聯(lián)合體的方式獲取土地295.6萬(wàn)平米，分別位于青島、武漢和廣州，且均是以底價(jià)成交。而在2020年開(kāi)年，融創(chuàng)繼續(xù)保持了拿地節(jié)奏，且這一次瞄向了大北京。在1月3日，融創(chuàng)以34億元拿下北京石景山區(qū)古城南街東側(cè)（首鋼園區(qū)東南區(qū)）1612-757號(hào)地塊，溢價(jià)率26%。
克而瑞認(rèn)為，土地作為房企規(guī)模增長(zhǎng)的重要支撐，新增土儲(chǔ)的多少很大程度上將決定企業(yè)未來(lái)1到2年的策略和規(guī)模進(jìn)階的節(jié)奏。
而這一點(diǎn)在2019年銷售業(yè)績(jī)上已有體現(xiàn)，以融創(chuàng)為例，融創(chuàng)憑借收并購(gòu)優(yōu)勢(shì)、充裕的可售貨量以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品質(zhì)，首次突破5000億規(guī)模，9-11月連續(xù)三個(gè)月單月銷售均保持在600億元以上。
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