2019長租公寓的困境與突圍
突圍2020，運營為王。
長租公寓一直是關(guān)乎民生的重要話題，2017-18年行業(yè)經(jīng)歷了政策、機(jī)構(gòu)化紅利的釋放，大量企業(yè)試水進(jìn)入長租公寓行業(yè)，盲目擴(kuò)張。伴隨著部分長租公寓爆倉，租金貸、資金鏈斷裂……行業(yè)進(jìn)入動蕩期。不同于前兩年的熱情高漲，2019年長租公寓企業(yè)運營狀況怎么樣？以下從貝殼研究院監(jiān)測的行業(yè)數(shù)據(jù)，一探長租公寓企業(yè)經(jīng)歷的困境與突圍。
一、泥淖中的尾部企業(yè)：經(jīng)營模式不經(jīng)考驗
2019年陷入經(jīng)營困境并造成不良社會影響的以分散式公寓為主。媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數(shù)量高達(dá)52家，遠(yuǎn)多于前兩年。在2019年市場租金出現(xiàn)下滑的態(tài)勢下，資金鏈斷裂的公寓有近20%是由“高收低出”模式擴(kuò)張導(dǎo)致，在政府的強(qiáng)監(jiān)管下，涉及租金貸問題的大幅減少。
圖：2017-2019年陷入經(jīng)營困境的長租公寓統(tǒng)計
數(shù)據(jù)來源：公開新聞，貝殼研究院整理
這種以高于市場價的租金收取房東的房源，低于市場價的租金出租給租戶的模式，短期并不盈利。在分散式公寓強(qiáng)競爭環(huán)境下，部分企業(yè)通過這種方式從私人房東手中爭奪收取房源。一方面依靠在房東端爭取1-3個月的免租期，并通過租客和房東間租金支付的期限錯配沉淀資金（如租客按半年收取房租，向房東按季度支付房租）；另一方面預(yù)期未來市場租金上漲，可以回收成本并實現(xiàn)盈利。這種運作模式只有運營能力極強(qiáng)的公司才能將房源順利出租控制空置率，使現(xiàn)金流運轉(zhuǎn)通暢。但很多中小企業(yè)并不具備這種能力，一旦房源空置率高就會導(dǎo)致資金鏈斷裂。由于“高收低出”的模式早期可以形成資金池，市場上出現(xiàn)不良商家套取資金跑路，對房東和租戶的利益造成損害的事件在2019年也常有發(fā)生。
二、擴(kuò)張中的頭部企業(yè)：探索新的運營模式
頭部集中式公寓門店數(shù)量持續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，15家頭部公寓品牌在2018年門店數(shù)量836家，2019年新開475家門店（不含加盟和收購[1]），新開店率達(dá)57%，關(guān)閉門店73家，關(guān)店率9%。新開門店主要集中在租賃需求旺盛的一線城市和強(qiáng)二線城市。不過，部分龍頭企業(yè)在一線城市深圳和強(qiáng)二線城市天津、杭州、武漢、成都等加大門店布局，在北京和上海的新增布局相對較少。
[1] 加盟和收購門店仍是存量，市場數(shù)量并未增加，因此，本報告中新開門店數(shù)量未包含加盟和收購門店。
圖：2019年15家頭部集中式公寓新開門店數(shù)量排名前十城市
數(shù)據(jù)來源：各公寓官網(wǎng)，貝殼研究院整理
一線城市關(guān)閉門店也相對比較多，主要原因是初期門店選址問題導(dǎo)致出租率不佳。從新開店數(shù)量和關(guān)店數(shù)量的比例來看，深圳是集中式公寓新增門店最多的城市，全年15家企業(yè)新開140家門店，僅關(guān)店6家；上海集中式公寓門店的變動性較大，全年15家企業(yè)新開66家門店，關(guān)店26家。
圖：2019年15家頭部集中式公寓關(guān)閉門店數(shù)量排名前十城市
數(shù)據(jù)來源：各公寓官網(wǎng)，貝殼研究院整理
頭部集中式公寓在一線城市的門店數(shù)量遠(yuǎn)多于其它城市。從2019年頭部15家公寓在各城市門店總量來看，深圳、上海、北京、廣州和杭州五個城市門店分布最多，而且與其它城市的數(shù)量差距大。
圖：2019年末15家頭部集中式公寓在運營門店數(shù)量排名前十的城市
數(shù)據(jù)來源：各公寓官網(wǎng)，貝殼研究院整理
頭部公寓企業(yè)在探索新的運營模式，主要包括：一是推行加盟業(yè)務(wù)，加盟模式相比二房東模式更輕，降低企業(yè)的資金占用。二是開展床位型宿舍公寓，有利于提高單平米坪效。三是存量民宅更新改造，產(chǎn)品更適合家庭租戶。四是自持型租賃物業(yè)陸續(xù)入市，由于持有時間長，此類項目的可持續(xù)經(jīng)營性更高。
三、躊躇中的開發(fā)商：自持經(jīng)營是趨勢
據(jù)統(tǒng)計，截至2019年底已有44家大型開發(fā)商開展長租公寓業(yè)務(wù)。在我國房地產(chǎn)市場逐漸從增量向存量轉(zhuǎn)化，政府大力倡導(dǎo)租購并舉的環(huán)境下，開發(fā)商紛紛將長租公寓提入戰(zhàn)略布局中，以期培育的新增長點。少量先行者在2016年以前就已經(jīng)試水業(yè)務(wù)，2017年多達(dá)16家。由于長租公寓的盈利能力在早期市場未得到驗證，開發(fā)商進(jìn)入該業(yè)務(wù)領(lǐng)域開始冷靜和理智，從2018年進(jìn)入數(shù)量開始減少。到2019年只有四家企業(yè)進(jìn)入，且基本在企業(yè)所在當(dāng)?shù)亻_展業(yè)務(wù)。
圖：2012-2019年開發(fā)商進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域的數(shù)量
數(shù)據(jù)來源：公開新聞報道，貝殼研究院整理
隨著土地競自持、純租賃地塊和集體土地租賃地塊的推出，開發(fā)商主動和被動的持有物業(yè)進(jìn)行出租經(jīng)營。自持經(jīng)營由于有資產(chǎn)可抵押，更容易獲得較低成本的融資。部分開發(fā)商通過自建長租公寓運營能力，為業(yè)主提供租賃托管服務(wù)，與房地產(chǎn)開發(fā)銷售主業(yè)相輔相成。
四、突圍2020：運營為王，聚焦五大核心能力
回望2019，住房租賃市場的企業(yè)經(jīng)歷了一輪較大的洗牌。部分經(jīng)營不善的中小企業(yè)遭遇淘汰，龍頭企業(yè)逆勢擴(kuò)張，而更廣大的公寓企業(yè)仍在行業(yè)內(nèi)穩(wěn)扎穩(wěn)打。2020年長租公寓行業(yè)競爭將以運營為王，重點建立五大核心能力：一是房源獲取能力，決定了公寓的規(guī)模；二是品質(zhì)管控能力，決定了公寓的產(chǎn)品品質(zhì)；三是供應(yīng)鏈管理能力，決定了公寓產(chǎn)品的供應(yīng)和成本；四是客戶獲取能力，決定了公寓的出租水平；五是效率運營能力，決定了公寓的業(yè)務(wù)效率。五大能力全面提升，才能實現(xiàn)整體運營水平提升，在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢。
圖：長租公寓運營五大核心能力
來源：貝殼研究院
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